空き地・空き家の相続税はどうなる？計算方法と対策を紹介

空き地や空き家を相続した場合、土地や建物には相続税が課税されます。たとえ利用されていない状態でも財産として評価されるため、適切な税金の計算と対策が必要です。本記事では、空き地や空き家の相続税に関する計算方法と節税対策について解説します。

1.空き地や空き家には相続税が発生する

空き地や空き家には相続税が発生します。たとえ誰も住んでおらず、使用されていない状態でも、土地や建物は立派な財産として評価されるのです。

そのため、相続時にはその評価額に基づいて相続税が課税されます。空き地や空き家が相続税の課税対象としてどのように評価されるかを理解し、適切な対策を講じることが大切です。

2.空き地・空き家に発生する相続税の計算方法

相続税は、土地や建物などの財産を相続する際に課される税金です。基本的に計算は「相続税評価額」「課税遺産総額」「相続税」の3ステップで行われます。

2.1.計算方法①：相続税評価額

相続税評価額とは、相続税の計算の基準となる課税対象の金額を指します。土地の相続税評価額の計算方法は、路線価方式と倍率方式の2通りです。

路線価方式では、土地1㎡あたりの評価額が公表されている路線価をもとに、土地の面積と補正率を掛け算して相続税評価額を算出します。例えば、路線価が20万円で補正率が1.0、土地面積が100㎡だとすると、計算式は以下の通りです。

20万円×1.0×100㎡＝2,000万円

一方、倍率方式では、「固定資産税評価額×評価倍率」で計算されます。どちらの方式も土地の価値を正確に評価するために必要な計算です。

2.2.計算方法②：課税遺産総額

課税遺産総額とは、相続税の対象となる財産の合計金額を指します。まず正味の遺産額（相続税対象となる財産の総額から非課税財産や葬式費用、債務などを差し引いた額に、相続開始前3年以内に贈与された財産を加えた金額）を求め、その後に基礎控除額を差し引く必要があります。

計算式は以下の通りです。

課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額

この額に基づいて、相続税が計算されます。

2.3.計算方法③：相続税

相続税を計算する際、相続人が複数いる場合、それぞれの法定相続分に基づいた取得金額の計算が必要です。相続税は、課税遺産総額に対して各法定相続人の法定相続分を掛け、その取得金額に税率を適用して算出します。

各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額＝課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分×税率

税率と控除額は、各法定相続人が受け取る相続分に基づく取得金額に応じて、次のように異なります。

1,000万円以下	税率10％
3,000万円以下	税率15％、控除額50万円
5,000万円以下	税率20％、控除額200万円
1億円以下	税率30％、控除額700万円
2億円以下	税率40％、控除額1,700万円

例えば、課税遺産総額が5,000万円で、法定相続人が配偶者と子2人の場合、配偶者の相続分は2分の1、子は4分の1ずつとなります。つまり取得金額は、配偶者が2,500万円、子が1,250万円ずつです。ここから控除額を引いて税率を乗じると、各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額が算出されます。

配偶者：2,500万円×15％－50万円＝325万円

子（1人あたり）：1,250万円×15％－50万円＝137万5,000円

各相続人の取得金額は上記の通りです。

3.空き家の条件によって節税対策になるさまざまな特例が利用できる

空き家の相続税を軽減するためには、特例を上手に活用することが大切です。ここでは、小規模宅地等の特例と被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について紹介します。

3.1.小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例では、亡くなった方が所有していた自宅や事業用土地を相続する際に条件を満たすと、相続税の課税対象となる土地の評価額を最大で80％も引き下げられます。被相続人の配偶者や同居していた親族などがこの特例の対象となり、相続税の負担を大幅に減らすことが可能です。

3.1.被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した空き家を売却する際、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例が適用されれば、売却によって得た譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。ただし、特例を適用するためにはいくつかの条件を満たす必要があります。

適用条件は以下の通りです。

• 土地と建物の両方を相続していること
• 相続発生日（亡くなった日）から3年以内に売却を行っていること
• 区分所有の建物（マンション）ではないこと
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた建物であること
• 被相続人が亡くなる直前までその家に住んでいたこと
• 同じ被相続人の相続において、既に空き家特例を利用していないこと
• 売却先が第三者で、配偶者や直系親族に対する売却でないこと
• 売却金額が1億円を超えないこと
• 売却時に建物が存在する場合、一定の耐震性が確認されているか、もしくは建物を解体して土地のみで売却されていること
• 相続後、売却するまで賃貸や相続人による居住がないこと

4.空き地・空き家の相続に関する問題はどこに相談したらよい？

空き地や空き家の相続に関する問題を解決するためには、地方自治体や司法書士、行政書士、不動産会社など、適切な専門家に相談することが大切です。ここでは、具体的な相談先と特徴について紹介します。なお、相続税に関連する相談は税理士のみが対応できる点に注意しましょう。

4.1.地方自治体

多くの地方自治体では、相続税に関する無料の相談窓口を設置しています。地方自治体が提供する無料相談は、専門的な費用がかからないため、初めて相続税に関する問題に直面している方には手軽に利用できる方法です。

4.2.司法書士や行政書士

相続や権利関係で複雑な問題が生じた場合は、司法書士や行政書士に相談するのも一つの方法です。司法書士は法的手続きの専門家であり、相続に伴う登記手続きや法的な権利の整理を行います。行政書士は、遺産分割協議書や相続に関する書類作成をサポートします。権利関係が絡んでいる場合に頼りになる存在です。

4.3.不動産会社

相続した空き地や空き家を売却することを検討しているなら、不動産会社に相談することをおすすめします。不動産業者は、土地や建物に関する専門知識を持っており、相続した不動産の売却に関して的確なアドバイスを提供してくれるでしょう。

相模原、町田、八王子周辺にお住まいの方であれば、地域密着型の不動産会社であるシュライン株式会社へぜひご相談ください。土地や不動産の売却において多くの実績があり、相続関連や売却手続きについてもサポートを提供いたします。

5.空き地・空き家の相続税を正しく理解し最適な対策を！

空き地や空き家の相続税は、特例をうまく活用することで負担を軽減することが可能です。相続に関する不安があれば、専門的な知識を持つ司法書士や行政書士、または不動産会社に相談することをおすすめします。相模原、町田、八王子周辺にお住まいであれば、地域に密着した不動産会社・シュラインまでご相談ください。お客さま一人ひとりのご状況にあわせて空き地や空き家の売却や管理に関する最適なアドバイスを提供いたします。